2018年1-12月份怀远县房地产市场运行分析

2018年1-12月份怀远县房地产市场运行分析

2018年1-12月份，我县房地产市场总体形势稳定，商品住房供求趋于平衡、商品住宅销售价格持续上涨过快、商品住宅库存量不足、商品房销售面积下降、新开工面积不足。具体分析如下：

一、房地产市场基本情况

（一）开发建设情况

2018年1-12月份全县房地产开发施工面积481.86万㎡，同比增长6.41%，其中新开工面积122.56万㎡，同比下降38.31%；竣工面积79.98万㎡,同比下降48.47%。 

（二）商品房供需及库存

1、预售面积： 1-12月份，全县新建商品房批准预售面积全县商品房预售许可面积56.34万㎡，同比下降38.91 %。其中住宅预售50.84万㎡、4213套，同比分别下降18.51%、27.07%。

2、销售面积。1-12月，全县商品房销售面积55.41万㎡. 同比下降49.35%;其中住宅销售48.88万㎡、4109套，同比分别下降31.08%、39.27%。

3、商品房成交价格。1-12月，全县商品房成交均价6139.42元/㎡，同比增长24.4%.其中城区住宅成交均价5944元/㎡, 同比增长4.26%。   

4、商品房库存情况。截止12月末，全县商品房累计可售面积41.21万㎡，同比下降4.1%。其中住宅17.82万㎡、1414套，同比分别下降19.84%、20.24%。

（三）二手房交易情况

1-12月，全县二手房交易面积9.89万㎡，同比增长109%，其中住宅9.46万㎡、1349套，同比分别增长126%、191%。

（四）房地产开发项目推进情况

2018年12月末我县共31家房地产开发企业,注册资金13.49亿元。在建房地产开发项目26个,总用地面积4170.27亩，规划总建筑面积644万㎡，在建工程面积314.21万㎡，已批准预售面积288.54万㎡。 

（五）土地市场情况

 1-12月,土地市场共出让8宗房地产开发用地，出让土地总面积618.46亩，同比增长37.16%；土地总价104930万元，同比增长49.27%。 

二、房地产市场运行特点及分析

（一）房地产开发投资略有下降。因早期项目大部分进入扫尾阶段和年底逐步开工的新项目互相抵消，1-12月房地产投资额基本稳定略有下降。

（二）商品住房成交价格持续上涨。受蚌埠市区及周边房价上涨以及元旦、春节前后传统销售旺季影响，商品房销售成交价格持续上涨。

（三）低密度产品受欢迎。进入2018年以来，我县逐步推出了“华兴明珠壹号院”“怀远碧桂园”“华地紫园”“财富煜华里”“毅德城书香苑”等低密度差异化产品，受到购房群体的欢迎。

三、对经济贡献情况

（一）固定资产投资方面

全县在库37个房地产开发项目计划总投资2791597万元，已完成投资2388291万元，1-12月房地产开发完成固定资产投资额632180万元，同比下降0.38%，占全县完成固定资产投资额的29.74%。

（二）税收收入方面

国地税机构改革后，1-12月份房地产业入库46406万元，同比下降7.3%；税收总入库248353万元，房地产税收占比各项地方税收的18.69%。

（三）金融方面

1-12月份，全县个人购房贷款777258.84万元，同比增长31.74%。其中个人住房贷款（新建房贷款）657771.07万元，同比增长26.5%。

四、存在的主要问题

（一）住宅建设用地供应不足。

近二年来，我县房地产开发用地供应量偏少，项目储备不足，新开工项目少。

（二）新建商品住房供求趋于平衡。

随着各商业银行对房地产行业展开了一系列调整，个人房贷部分持续收紧，特别是对商品房首套房贷款认定政策由原先的“只认房”（按照首套房证明认定首套房资格）改变为“认房又认贷”（首套房证明配合查询名下是否产生过房贷款双重确认），预计将影响改善型需求的释放，上述调整对房地产行业的影响需要密切关注。1-12月份，全县新建商品房批准预售面积全县商品房预售许可面积56.34万㎡，同比下降38.91 %。其中住宅预售50.84万㎡、4213套，同比分别下降18.51%、27.07%。，供求趋于平衡。

（三）城区住宅成交价格上涨过快。

1-12月，全县商品房成交均价6139.42元/㎡，同比增长24.4%.其中城区住宅成交均价5944元/㎡, 同比增长4.26%。   

（四）住宅库存量不足，商业用房去库存压力较大。

截止12月末，全县商品房库存量为41.21万㎡，同比下降4.1%。其中住宅库存量经过连续16个月大幅下降，略有回升，为17.82万平方米（9月末16.98万平方米），同比下降19.84%，非住宅库存量为23.39万㎡，去化周期27.69个月，去库存压力较大，商业用房有价无市的局面呈持续态度。

五、建议

1、支持居民合理住房消费。落实差别化信贷政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。

2、增加市场供应，稳定房价。一方面对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售，引导和稳定市场预期，防止房价出现大的起落，另一方面增加住宅用地的有效供给，从源头上缓解房源紧缺问题。

 3、积极引导消费需求。加强对城市建设、城市发展、房地产调控政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况；增强居民理性消费信心，树立梯度住房消费理念，倡导消费者在不同年龄段、不同收入水平，选择不同的住房消费方式；加强对法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，通过多种形式的宣传，创造良好的社会舆论氛围，既稳定购房者的消费预期，也稳定企业的市场预期，促进房地产业平稳健康发展。

4、加强对房地产市场跟踪监测分析。随着各商业银行对房地产行业展开了一系列调整，个人房贷部分持续收紧，特别是对商品房首套房贷款认定政策由原先的“只认房”（按照首套房证明认定首套房资格）改变为“认房又认贷”（首套房证明配合查询名下是否产生过房贷款双重确认），预计将影响改善型需求的释放，针对上述调整需密切关注市场的动态变化，特别是成交量成交价格消长关系及其对市场稳定发展的影响。深入研究市场供需影响因素，把握好供应节奏，防止住房成交量和房价大幅波动，保持房地产合理投资规模。