【上级政策文字解读】《蚌埠市物业专项维修资金管理办法》政策解读

一、制定背景和依据

现行的《蚌埠市住宅专项维修资金管理办法》（蚌政办〔2011〕2号）于2011年发布实施，至今已超过10年。随着《中华人民共和国民法典》的颁布实施以及《安徽省物业管理条例》《蚌埠市住宅物业管理办法》的修订，对维修资金的交存、使用和管理都作出了新的规定和要求，迫切需要对现行办法进行修订和完善。我局依据《民法典》、建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》《安徽省物业管理条例》《安徽省物业专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章，同时参照并借鉴了省内外其他地市先进经验做法，并结合我市实际，起草了《蚌埠市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）。

二、制定意义和总体考虑

维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，是住房的“养老金”，关乎人民群众的切身利益。通过制定新的《办法》，调整交存标准、明确管理体制、优化使用程序、建立紧急维修事项清单和应急使用程序、强化监督服务机制等着力解决我市维修资金管理工作实践中出现的新情况、新问题，更好地指导和规范业主、业主委员会、物业服务企业、行业监管部门在维修资金的交存、使用和管理等方面的行为，维护维修资金所有人的合法权益。

三、研判起草过程

（一）起草初稿。2023年4月，市住建局启动起草工作。分别到三县维修资金管理部门进行了专题调研，并对国家、省、市以及其他城市的相关规定和经验做法进行了认真学习和研究，通过多次讨论形成了《办法》初稿。

（二）征求意见。8月9日至9月9日，通过住建局网站公开征求社会公众意见，期间未收到反馈意见。8月21日征求市人大环资工委、市政协人资环委、各区政府（管委会）、市财政局、市审计局、市市场监管局、市消防救援支队、市自然资源和规划局等单位意见，对提出的部分意见予以采纳吸收并修改完善。11月9日，再次征求市人大、市政协意见，其中市人大共提出2条意见，2条均已采纳，市政协反馈无意见。

（三）合法性审查。11月24日，市司法局出具审查意见，共提出5条意见，其中3条已采纳吸收，2条需市政府决策讨论后确定。

（四）上会讨论。11月30日，张圣辉副秘书长主持召开协调会。我局根据协调会意见再次进行修改完善,形成《办法（送审稿）》。

（五）提请审议。12月6日，市住建局向市政府行文，提请市政府常务会议审议。

四、总体目标

通过《办法》进一步加强对维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常维修和更新、改造，解决我市维修资金管理工作实践中出现的新情况、新问题，维护维修资金所有人的合法权益。

五、主要内容

《办法》分为总则、交存、管理、使用、监督、附则六个章节，共45条。主要内容如下:

（一）关于适用范围和定义

《办法》适用于本市城市规划区范围内住宅、非住宅、售后公有住房维修资金的交存、管理、使用和监督。

维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

物业共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

（二）明确职责分工。明确市住建局是本市维修资金的行政主管部门，负责指导、监督本市维修资金的管理工作；各区物业管理行政管理部门负责本辖区内维修资金的管理、监督、协调和使用审核工作；街道办事处、乡镇人民政府协助做好本辖区内维修资金管理、应急使用等工作；财政、审计、自然资源和规划、市场监管、应急管理、消防救援等有关部门按照各自职责，做好维修资金监督管理的相关工作。

（三）调整维修资金交存标准。从现行的带电梯80元每平方米、不带电梯40元每平方米的交存标准，调整为带电梯100元每平方米、不带电梯50元每平方米的交存标准；小区内具有单一产权且与其他物业不具有共用部位的住宅、非住宅从原来的30元每平方米，调整到40元每平方米的交存标准。另外，增加了用于出售的车位、车库等建（构）筑物按50元每平方米的标准交存；出售公有住房的按照建设部、财政部165号令的规定修订，由业主按照购房款2%的比例交存调整为业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

调整依据：住建部财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。根据蚌埠市建筑管理处公布的2022年度建安工程平方造价指标，我市2022年度民用建筑住宅高层、小高层最低建安工程每平方米造价为1912元。按照最低比例5%计算，交存标准最低为95.6元每平方米。参考我省其他地级市的交存标准（合肥市、阜阳市、芜湖市带电梯110元/平方米，不带电梯80元/平方米、车库、车位80元/平方米；黄山市带电梯100元/平方米，不带电梯50元/平方米），结合我市经济发展实际情况，确定我市带电梯的住宅、非住宅按照100元每平方的交存标准。此标准占建安每平方米造价1912元的5.23%，符合《住宅专项维修资金管理办法》的交存规定。不带电梯的住宅、非住宅按照带电梯交存标准的二分之一，即50元每平方米的标准交存；小区内具有单一产权且与其他物业不具有共用部位的住宅、非住宅参照不带电梯的标准适当提高；用于出售的车位、车库等建（构）筑物参照不带电梯的交存标准，按50元每平方米的标准交存。

（四）确定维修资金交存方式。《办法》将新建房屋由业主在办理不动产权属登记前交存维修资金调整为业主在房屋交付前交存维修资金。同时，针对尚未出售或开发建设单位自留的房屋，由建设单位在竣工交付前一次性交存，以确保维修资金及时、足额交存到位。

（五）强化维修资金使用监督。规定了维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。明确单项维修工程在五千元（含）以上的，申请人可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构对造价进行审核；单项维修工程在二十万元（含）以上的，可以聘请监理公司实施监理；一般单项维修工程在十万元（含）以上的，可以采取公开招投标方式选择施工单位。

（六）优化维修资金使用流程。《办法》详细制定了维修资金的使用流程，明确了使用原则、申请主体、使用范围和分摊方式。并根据“放管服”改革的要求调整了申请使用维修资金相关事项的审核职责，明确具体审核工作由各区物业管理行政管理部门负责，市住建局负责维修资金划转。

（七）调整维修资金使用表决规则。根据《民法典》有关规定，调整了使用维修资金的业主表决规则。使用维修资金的相关事项需经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（八）建立维修资金应急使用程序。一是制定了应急维修项目清单，明确了电梯、消防、屋面、外墙、共用排水设施、小区围栏、公共护栏等共用部位共用设施等出现损坏时，可启动维修资金紧急使用程序；二是制定应急使用维修资金程序。当出现危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，可以由业主委员会或街道办事处、乡镇人民政府按照应急使用程序直接使用维修资金。应急使用程序免去了业主表决环节，解决了制约维修资金使用业主表决难的“瓶颈”问题，切实提高了使用效率和利用率，在保障物业共用部位共用设施设备的正常维修和更新、改造，以及广大人民群众生命和财产安全方面发挥重要作用。

（九）关于施行时间。《办法》拟在市政府常务会议审议通过后按照确定的时间施行，有效期为五年。2011年1月4日市人民政府颁发的《蚌埠市住宅专项维修资金管理办法》（蚌政办〔2011〕2号）同时废止。

六、创新举措

建立了市级监督指导，区级属地管理，其他相关部门依职监督管理的维修资金管理体制。通过优化使用流程，将审核窗口前移至各区物业行政主管部门，进一步提高了维修资金的审核效率，实现了高效便捷为民服务的目的。

七、保障措施和下一步计划

一是加大对《办法》的宣传力度，进一步提升维修资金政策的知晓度和认知度；二是制定出台《蚌埠市物业专项维修应急使用管理办法》，进一步细化和明确应急使用的相关规定；三是加快推进维修资金管理系统建设工作，实现市、区分级管理功能；四是制定市区两级管理使用审批运作流程，建立监督、检查、考核机制。同时加强对各区物业管理行政主管部门的业务培训工作。

解读机关：怀远县住房和城乡建设局

解 读 人：怀远县住建局物业领导小组 胡礼莹

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