住房保障中心主任解读关于《配售型、配租型保障性住房相关政策介绍》
关于配售型、配租型保障性住房相关政策介绍
住房保障处
(2024年5月21日)
5月17日国务院保交房工作视频会指出,商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。为了更好推动过剩商品房去库存,配售型保障性住房的政策将进一步扩围到三四线城市和县,乡镇教师、医生、民警、困难公职人员等都可以纳入县域保障范围,允许他们在县城享受保障性住房政策。在收购资金方面,人民银行将设立专项再贷款,推动金融机构给予贷款支持,并将出台《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》等文件。根据会议安排,现就配售型、配租型保障性住房相关政策,以及下步收购存量商品房用于保障性住房需要把握的几个问题简要介绍如下:
一、关于配售型、配租型保障性住房基本政策
根据国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发﹝2023﹞14号)、《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)和省现行相关政策规定:
(一)配售型保障性住房。是“三大工程”的重中之重,既是利民之举,又是发展之计,也是转型之策。根本目的是着力解决工薪收入群体买不起商品住房,让工薪收入群体逐步实现“居者有其屋”,推动房地产转型和高质量发展。
1.保障对象范围。面向符合条件的工薪收入群体供应,重点保障住房有困难且收入不高的工薪收入群体,以及城市需要的引进人才等群体。从解决最困难工薪收入群体住房问题入手,逐步扩大到整个工薪收入群体。以家庭为单位,保障对象只能购买一次保障性住房。
2.保障面积标准。按照保基本的原则,合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。城市人民政府可以结合本地实际,合理确定不同群体的保障面积标准。以中央国家机关面积标准为例:科级以下60平方米,正副科级70平方米,副处级80平方米,正处级90平方米,副司局级105平方米,正司局级120平方米。
3.配售价格管理。城市人民政府应根据保障性住房房源供给和需求等情况,研究制定配售方案,有序组织配售。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润(不超过5%)的原则测算确定。同时实行封闭管理,禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场上市交易。配售办法、封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。
(二)配租型保障性住房
配租型保障性住房包括公租房和保障性租赁住房。公租房主要面向城镇低保、低收入和中等偏下住房困难家庭等符合条件的城镇户籍家庭;保障性租赁住房主要对象是符合条件的新市民、青年人、农民工等住房困难群体。公租房单套建筑面积原则上控制在60平方米以内,保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,符合“租户可负担,企业可持续”原则。具体条件、标准由城市人民政府确定。
二、收购存量商品房用于保障性住房需要把握的几个问题
根据5月17日国务院保交房会议精神,现就操作中需要重点把握的几个问题梳理如下:
(一)自愿参与。每个城市的房地产市场情况不同,是否需要收购市场上的过剩商品房用作保障性住房,应由城市政府根据实际情况自行决定。并坚持保障群体自愿、被收购企业自愿、参与银行自愿的原则。
(二)以需定购。城市政府要细致摸排和准确掌握本地保障性住房需求和供给缺口,坚持“以需定购”,在锁定需求的前提下,科学确定可用作保障性住房的商品房源,确保收购之后迅速配售或租赁,不能积压在手上。
(三)房源适合。收购房源严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,资产负债和法律关系清晰。对不同所有制房地产企业一视同仁。把握保障性住房是用来满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,主要是保基本,严把所收购商品房的户型、面积标准,不能收购豪宅或大户型用作保障性住房。居民对改善性住房的需求应当通过市场来满足。
(四)合理定价。城市政府指导收购主体遵循市场化、法治化原则,与房地产企业协商谈判商品房收购价格,切实防范道德风险,不搞强买强卖。收购价格按照明确的收购存量商品房用作保障性住房的定价机制合理确定。
三、下步工作建议
保障性住房等“三大工程”建设,是党中央、国务院对推动构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展作出的重大决策部署,各地要进一步提高认识,持续用力、久久为功。收购部分商品房用作保障性住房,是现阶段打好城市商品住房项目保交房攻坚战的重要举措。操作得当,有利于通过市场化方式实现加快存量商品房去库存和保障性住房供给,助力保交楼和“白名单”机制等多重目标。有意愿的城市政府可按照中国人民银行、住建部即将出台的相关政策,着手准备相关工作。
一是摸清需求。结合本地保障性住房发展现状,根据国家进一步扩围的政策要求,组织所辖各县(市、区)进一步摸清并动态掌握保障性住房租购需求和供给缺口。
二是确定主体。确定1—2家符合条件的专业化地方国有企业作为收购主体,企业及所属集团不得为地方政府融资平台,同时应具备银行的授信要求和授信空间。
三是制定办法。制定收购和配售或租赁办法,明确收购主体、对象、商品房收购价格和保障性住房配售或租赁价格定价机制、资金监管安排等。
四是供需匹配。城市政府应在准确掌握当地保障性住房需求的基础上,明确要求收购主体迅速配售或租赁,不能积压在手上,造成新的闲置和浪费。
下步,省里将按照住建部关于城市商品住房保交房攻坚战工作方案要求,组织各地开展相关工作,请各地提前做好相关准备,抓紧开展相关排查和摸底工作,结合自身实际,认真谋划工程项目,扎实有序推进保障性住房建设。